Vendere o affittare casa? La decisione che spesso nasconde una paura | Casa, caso per caso #09
MEGLIO VENDERE O AFFITTARE CASA?
Quando la scelta più conveniente non è necessariamente quella che sembra.
«Alex, secondo te mi conviene venderla oppure metterla in affitto?»
È una domanda che mi viene rivolta spesso.
A volte da chi ha ereditato un appartamento. Altre volte da chi si trasferisce, da chi ha acquistato una nuova abitazione o semplicemente da chi possiede una casa che non utilizza più.
La prima cosa che noto è che quasi tutti cercano una risposta immediata.
«Se la vendo, quanto realizzo?»
«Se la affitto, quanto posso prendere al mese?»
Domande legittime.
Ma c'è un aspetto che spesso viene dimenticato.
La scelta migliore non dipende soltanto da quanto può rendere un immobile, ma da ciò che quella casa rappresenta oggi nella nostra vita.
UNA CASA VUOTA, DUE STRADE POSSIBILI
Immaginiamo un proprietario che ha ereditato un appartamento dai genitori.
Una casa in buone condizioni, in una zona richiesta, che potrebbe essere venduta a 150.000 euro oppure affittata a 650 euro al mese.
Facciamo due conti.
Con la vendita potrebbe ottenere una somma importante, da utilizzare per altri progetti, per aiutare i figli oppure per costruirsi una maggiore tranquillità economica.
Con la locazione potrebbe incassare 7.800 euro lordi all'anno.
A prima vista, affittare sembrerebbe una buona opportunità.
Ma è davvero così?
QUELLO CHE NON SI VEDE DIETRO UN CANONE DI AFFITTO
Quando si parla di affitto, spesso si commette un errore.
Si moltiplica il canone mensile per dodici e si considera il risultato come un guadagno.
Ma quei 7.800 euro non sono tutti soldi che rimangono nelle tasche del proprietario.
Bisogna considerare la tassazione, l'IMU quando dovuta, le spese di manutenzione, gli eventuali periodi in cui l'immobile rimane sfitto e il rischio di mancati pagamenti.
Per esempio, ipotizzando una cedolare secca del 21%, dai 7.800 euro iniziali rimarrebbero 6.162 euro, ancora prima di considerare le altre spese.
E naturalmente ogni situazione va valutata singolarmente, perché il regime fiscale e i costi possono cambiare.
La domanda allora diventa un'altra.
Quanto mi rende realmente questa casa rispetto al suo valore?
Nel nostro esempio, il rendimento lordo annuo sarebbe del 5,2%.
Ma il rendimento netto effettivo sarebbe inferiore.
Ecco perché, prima di decidere, è fondamentale fare un'analisi completa.
VENDERE SIGNIFICA DAVVERO RINUNCIARE A QUALCOSA?
C'è una frase che sento pronunciare spesso.
«Alex, però se la vendo poi non ce l'ho più.»
È vero.
Vendere significa rinunciare alla proprietà di quell'immobile.
Ma significa anche trasformare un patrimonio immobiliare in liquidità.
Denaro che potrebbe essere utilizzato per acquistare un'abitazione più adatta, ridurre un debito, sostenere un progetto familiare oppure essere investito diversamente.
Non significa necessariamente perdere valore.
Significa decidere come utilizzare il proprio patrimonio.
E qualche volta mantenere una casa soltanto perché è sempre appartenuta alla famiglia non è una scelta economica.
È una scelta emotiva.
Che merita rispetto, ma anche consapevolezza.
QUANDO AFFITTARE PUÒ ESSERE LA SCELTA GIUSTA
Ci sono situazioni in cui mantenere la proprietà rappresenta un'ottima soluzione.
Penso a chi non ha necessità immediata di liquidità, possiede un immobile facilmente locabile e desidera costruire un'entrata periodica.
Oppure a chi vuole conservare la casa per un futuro utilizzo personale o familiare.
In questi casi, affittare può avere molto senso.
Ma bisogna essere preparati anche a ciò che comporta diventare proprietari locatori.
Un immobile affittato non è un investimento completamente passivo.
Richiede attenzione, responsabilità e una corretta gestione.
E soprattutto richiede una valutazione attenta dell'affidabilità dell'inquilino.
QUANDO INVECE VENDERE PUÒ ESSERE PIÙ CONVENIENTE
Immaginiamo adesso una situazione diversa.
Un proprietario possiede un appartamento che necessita di lavori importanti.
Non ha intenzione di utilizzarlo personalmente e non desidera affrontare spese straordinarie o gestire un rapporto di locazione.
In questo caso, vendere potrebbe rappresentare la scelta più razionale.
Lo stesso vale quando il capitale ricavato può essere utilizzato per esigenze familiari importanti oppure per opportunità più coerenti con i propri obiettivi.
Non esiste una regola secondo cui mantenere un immobile sia sempre meglio che venderlo.
E non esiste nemmeno la regola contraria.
Esiste soltanto una scelta che deve essere coerente con la situazione di chi la compie.
IL VERO ERRORE È DECIDERE SENZA CONFRONTARE
Un proprietario potrebbe dirmi:
«Alex, io la metterei in affitto. Almeno mi rimane qualcosa.»
Gli chiederei:
«E se fra qualche anno avessi bisogno di venderla?»
Probabilmente mi risponderebbe:
«La venderò.»
Ma una casa locata non offre sempre la stessa libertà di una casa disponibile.
Bisogna rispettare il contratto e i diritti del conduttore.
Inoltre, vendere un immobile occupato può significare rivolgersi a una platea di acquirenti diversa, con possibili conseguenze sui tempi e sul prezzo di vendita.
Ecco perché una decisione apparentemente semplice può influenzare il futuro per diversi anni.
IL CONSIGLIO DI ALEX
Quando un proprietario mi chiede se sia meglio vendere o affittare, preferisco non rispondere immediatamente.
Prima voglio conoscere tre cose.
Il valore reale dell'immobile.
Il rendimento netto che potrebbe generare attraverso una locazione.
Gli obiettivi personali ed economici del proprietario.
Solo confrontando questi elementi possiamo iniziare a capire quale strada sia più conveniente.
Perché una buona consulenza immobiliare non dovrebbe limitarsi a stabilire quanto vale una casa.
Dovrebbe aiutare il proprietario a comprendere come valorizzare al meglio il proprio patrimonio.
UNA RIFLESSIONE FINALE
A volte conserviamo una casa perché abbiamo paura di privarcene.
Altre volte decidiamo di venderla perché desideriamo liberarci di una responsabilità.
Ma le decisioni importanti non dovrebbero nascere soltanto dalla paura o dalla fretta.
Dovrebbero nascere dalla consapevolezza.
Una casa può rappresentare una rendita, una sicurezza, un ricordo oppure un'opportunità.
Il suo valore economico è importante.
Ma lo è altrettanto il ruolo che può avere nel nostro futuro.
Perché non sempre la scelta migliore è quella che ci fa guadagnare di più oggi. A volte è quella che ci permette di vivere meglio domani.
«Il valore di una casa non si misura soltanto in ciò che può rendere, ma anche nelle possibilità che può offrire al nostro futuro.»
G. Alex PizzoConsulente Immobiliare
RE/MAX Platinum – Fagnano Olona
Telefono: 349 7709363
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